Αυθαίρετες κατασκευές: τι επιτρέπεται

Αγαπητοί ιδιοκτήτες, ας είμαστε ειλικρινείς: το ζήτημα των αυθαίρετων κατασκευών είναι ένα από τα πιο συζητημένα και συχνά αγχωτικά θέματα στην Ελλάδα. Ποιος από εμάς δεν έχει ακούσει ιστορίες για πρόστιμα, γραφειοκρατία ή ακόμη και αδυναμία πώλησης ακινήτου λόγω μικρών ή μεγάλων πολεοδομικών παραβάσεων; Είναι μια πραγματικότητα που επηρεάζει χιλιάδες ιδιοκτήτες και μπορεί να μετατρέψει την επένδυση ζωής σε πονοκέφαλο. Κατανοώντας τι επιτρέπεται και τι όχι όσον αφορά τις αυθαίρετες κατασκευές είναι ζωτικής σημασίας για την ηρεμία σας, την αξία του ακινήτου σας και την αποφυγή δυσάρεστων εκπλήξεων στο μέλλον. Ας δούμε λοιπόν, με απλά λόγια, το τοπίο και τις επιλογές που έχετε.

Τι είναι οι αυθαίρετες κατασκευές;

Στην ουσία, αυθαίρετη κατασκευή είναι κάθε κτίσμα ή προσθήκη σε ένα υπάρχον κτίσμα που έχει δημιουργηθεί χωρίς την απαραίτητη οικοδομική άδεια ή/και κατά παράβαση των πολεοδομικών διατάξεων. Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει ένα απλό στέγαστρο, μια επέκταση δωματίου, έναν κλειστό χώρο στάθμευσης, μέχρι και ολόκληρο όροφο. Ακόμη και μικρές αλλαγές στο περίγραμμα ενός κτιρίου ή η αλλαγή χρήσης ενός χώρου (π.χ. από αποθήκη σε κατοικία) χωρίς τις νόμιμες διαδικασίες, εμπίπτουν στην κατηγορία των αυθαιρέτων.

Το νομικό πλαίσιο στην Ελλάδα

Η Ελλάδα έχει προσπαθήσει επανειλημμένα να αντιμετωπίσει το πρόβλημα των αυθαιρέτων με διάφορους νόμους τα τελευταία χρόνια, με πιο πρόσφατο και ολοκληρωμένο τον Ν. 4495/2017. Ο βασικός στόχος αυτών των νόμων είναι να δοθεί η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να “τακτοποιήσουν” τις αυθαίρετες κατασκευές τους, πληρώνοντας ένα παράβολο και ένα πρόστιμο, ώστε να νομιμοποιηθούν και να μπορούν να μεταβιβαστούν ή να αξιοποιηθούν νόμιμα. Αυτό δεν σημαίνει ότι επιτρέπεται κάθε είδους αυθαίρετη κατασκευή, αλλά ότι υπάρχουν συγκεκριμένες προϋποθέσεις και περιορισμοί.

Ποια είδη αυθαιρέτων μπορούν να τακτοποιηθούν;

Ο νόμος διαχωρίζει τις αυθαίρετες κατασκευές σε κατηγορίες, αναλόγως του είδους της παράβασης και του χρόνου κατασκευής. Γενικά, οι περισσότερες αυθαίρετες κατασκευές που έχουν ολοκληρωθεί πριν από μια συγκεκριμένη ημερομηνία (π.χ. 28.07.2011, ανάλογα με την κατηγορία) μπορούν να υπαχθούν στις διατάξεις τακτοποίησης. Ωστόσο, υπάρχουν αυθαίρετα που δεν μπορούν να τακτοποιηθούν, όπως αυτά που βρίσκονται σε ζώνες απολύτου προστασίας (αιγιαλός, ρέματα, αρχαιολογικοί χώροι) ή αυτά που έχουν κατασκευαστεί μετά την ισχύ συγκεκριμένων νόμων και δεν πληρούν βασικές προϋποθέσεις ασφάλειας και στατικότητας. Η δυνατότητα τακτοποίησης εξαρτάται από παράγοντες όπως το μέγεθος της παράβασης, η θέση της και η συμβατότητά της με τον ισχύοντα πολεοδομικό σχεδιασμό.

Οι προθεσμίες και το κόστος

Οι νόμοι για τα αυθαίρετα συνήθως θέτουν προθεσμίες για την υποβολή αιτήσεων τακτοποίησης. Είναι σημαντικό να παρακολουθείτε αυτές τις προθεσμίες, καθώς η παράτασή τους δεν είναι πάντα δεδομένη και η εκπρόθεσμη υποβολή μπορεί να οδηγήσει σε αυξημένα πρόστιμα ή ακόμα και σε απώλεια του δικαιώματος τακτοποίησης. Το κόστος της τακτοποίησης αποτελείται από το παράβολο και το πρόστιμο, το ύψος των οποίων υπολογίζεται με βάση διάφορους παράγοντες: την επιφάνεια του αυθαιρέτου, την τιμή ζώνης της περιοχής, το είδος της παράβασης και την παλαιότητα. Υπάρχουν επίσης ειδικές μειώσεις για ευπαθείς ομάδες ή για συγκεκριμένες περιπτώσεις, όπως η στατική ενίσχυση του κτιρίου.

Οι συνέπειες της μη τακτοποίησης

Η παράλειψη τακτοποίησης ενός αυθαιρέτου μπορεί να έχει σοβαρές συνέπειες για τον ιδιοκτήτη. Πέρα από τον κίνδυνο επιβολής μεγάλων προστίμων και την εντολή κατεδάφισης, η μη τακτοποιημένη ιδιοκτησία είναι αδύνατο να μεταβιβαστεί (πώληση, γονική παροχή, δωρεά) ή να ενοικιαστεί νόμιμα. Επίσης, δεν μπορεί να συνδεθεί με δίκτυα κοινής ωφέλειας (π.χ. ηλεκτροδότηση) σε περίπτωση νέας κατασκευής. Η ακίνητη περιουσία χάνει την αξία της και μπορεί να δημιουργήσει μεγάλα προβλήματα στους κληρονόμους σας.

Πρακτικές συμβουλές για ιδιοκτήτες

Εάν έχετε οποιαδήποτε αμφιβολία σχετικά με την νομιμότητα του ακινήτου σας ή έχετε εντοπίσει αυθαίρετες κατασκευές, ακολουθήστε τις παρακάτω πρακτικές συμβουλές:

1. Ελέγξτε τα σχέδια: Συγκρίνετε την υφιστάμενη κατάσταση του ακινήτου σας με τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής σας άδειας. Ένας μηχανικός μπορεί να σας βοηθήσει σε αυτό.
2. Μην καθυστερείτε: Οι προθεσμίες είναι σημαντικές. Η έγκαιρη υπαγωγή σε ρύθμιση είναι πάντα πιο συμφέρουσα και λιγότερο αγχωτική.
3. Συμβουλευτείτε ειδικούς: Ένας πολιτικός μηχανικός είναι ο αρμόδιος για να εκτιμήσει την κατάσταση, να υπολογίσει τα πρόστιμα και να υποβάλει την αίτηση τακτοποίησης. Για νομικές συμβουλές, ειδικά σε περίπλοκες περιπτώσεις, ένας δικηγόρος μπορεί να είναι απαραίτητος.
4. Συγκεντρώστε έγγραφα: Συγκεντρώστε όλα τα διαθέσιμα έγγραφα που αφορούν το ακίνητό σας (οικοδομική άδεια, συμβόλαια, σχέδια).
5. Μην εμπιστεύεστε “λύσεις” εκτός νόμου: Οποιαδήποτε προσπάθεια παράνομης τακτοποίησης ή απόκρυψης αυθαιρέτων θα οδηγήσει σε μεγαλύτερα προβλήματα μακροπρόθεσμα.

Το θέμα των αυθαίρετων κατασκευών είναι πολύπλοκο, αλλά η αντιμετώπισή του είναι μονόδρομος για τη διασφάλιση της περιουσίας σας. Η νομιμότητα του ακινήτου σας προσφέρει ηρεμία, προστατεύει την επένδυσή σας και σας επιτρέπει να το αξιοποιήσετε πλήρως, χωρίς φόβους και προβλήματα στο μέλλον. Μην αφήνετε ένα πρόβλημα να διογκώνεται. Υποβάλετε αίτηση τακτοποίησης εγκαίρως.